La boîte à outils gratuite de l'investisseur immobilier

Estimoa rassemble gratuitement les outils nécessaires pour analyser, simuler, comparer et documenter un investissement immobilier. Saisissez l'URL d'une annonce ou entrez les données manuellement pour vérifier le prix, les frais, le financement, la rentabilité et le cash-flow avant de vous engager.

Un prix d'achat trop élevé, des frais oubliés ou un budget travaux sous-estimé peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un seul projet. Estimoa aide à repérer ces écarts grâce à des simulations indicatives, sans garantir un gain financier.

Fonctionnalités du calculateur immobilier belge

Rendement locatif brut : formule = (loyer annuel / prix d'achat hors frais) × 100
Cashflow mensuel : revenus locatifs - mensualité crédit - charges - précompte immobilier - assurances
Frais de notaire belges : Wallonie 12,5% (3% résidence principale), Flandre 12% (2% résidence principale), Bruxelles 12,5% avec abattement jusqu'à 600 000 EUR
Analyse fiscale Particulier vs Société : comparaison IPP vs ISoc avec calcul complet des impôts
Estimation prix/m² par commune (699 localités, sections et communes belges dans notre base de données)
Simulateur crédit hypothécaire : mensualité actuarielle (méthode ESIS), TAEG, tableau d'amortissement
Immeuble de rapport multi-unités : analyse par lot, revente en bloc ou en lots
Mode colocation : calcul par chambre, rentabilité comparée
Achat-revente / Marchand de biens : plus-value, TVA, droits réduits

Formules de calcul utilisées

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) / prix d'achat hors frais × 100
Rendement net = (revenus - charges - précompte - frais gestion) / prix total × 100
Mensualité crédit = capital × [taux_mensuel / (1 - (1 + taux_mensuel)^(-n))] — méthode actuarielle ESIS
Précompte immobilier = revenu cadastral indexé × taux régional × (1 + centimes additionnels communaux)
Coefficient RC 2026 : 2,3 (unifié toutes régions — SPF Finances)

Règles fiscales belges 2026

IPP : tranches 0–15 820 EUR (25%), 15 820–27 920 EUR (40%), 27 920–48 320 EUR (45%), au-delà (50%)
Impôt des sociétés (ISoc) : 20% jusqu'à 100 000 EUR, 25% au-delà
Plus-value achat-revente bâti < 5 ans : 16,5% — INASTI applicable uniquement si activité professionnelle (gestion normale du patrimoine privé non soumise)
Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les biens locatifs (depuis 2025)

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