Calculateur d'investissement immobilier belge — Rendement, Cashflow, Fiscalité

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Fonctionnalités du calculateur immobilier belge

• Rendement locatif brut et net : formule = (loyer annuel / prix total acquis) × 100
• Cashflow mensuel : revenus locatifs - mensualité crédit - charges - précompte immobilier - assurances
• Frais de notaire belges : Wallonie 12,5% (3% résidence principale), Flandre 12% (2% résidence principale), Bruxelles 12,5% avec abattement jusqu'à 600 000 EUR
• Analyse fiscale Particulier vs Société : comparaison IPP vs ISoc avec calcul complet des impôts
• Estimation prix/m² par commune (589 communes belges)
• Simulateur crédit hypothécaire : mensualité actuarielle (méthode ESIS), TAEG, tableau d'amortissement
• Immeuble de rapport multi-unités : analyse par lot, revente en bloc ou en lots
• Mode colocation : calcul par chambre, rentabilité comparée
• Achat-revente / Marchand de biens : plus-value, TVA, droits réduits

Formules de calcul utilisées

• Rendement brut = (loyer mensuel × 12) / prix total acquis × 100
• Rendement net = (revenus - charges - précompte - frais gestion) / prix total × 100
• Mensualité crédit = capital × [taux_mensuel / (1 - (1 + taux_mensuel)^(-n))] — méthode actuarielle ESIS
• Précompte immobilier = revenu cadastral indexé × taux régional × (1 + centimes additionnels communaux)
• Coefficient RC 2026 : 2,3 (unifié toutes régions — SPF Finances)

Règles fiscales belges 2026

• IPP : tranches 0–15 820 EUR (25%), 15 820–27 920 EUR (40%), 27 920–48 320 EUR (45%), au-delà (50%)
• Impôt des sociétés (ISoc) : 20% jusqu'à 100 000 EUR, 25% au-delà
• Plus-value achat-revente bâti < 5 ans : 16,5% — INASTI applicable uniquement si activité professionnelle (gestion normale du patrimoine privé non soumise)
• Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires pour les biens locatifs (depuis 2025)

Tarifs Estimoa

• Première analyse : 9,90 € TVAC — 1 analyse complète, valable 7 jours
• Pack 3 analyses : 39 € TVAC — Pack 10 analyses : 89 € TVAC
• Investisseur : 29 €/mois — sans engagement, quota mensuel renouvelable
• Investisseur Pro : 69 €/mois — + Marchand de Biens + France mode bêta
• Expert : 129 €/mois — tout inclus + agences multi-utilisateurs
• Facturation annuelle : 15 % de réduction

Calculateurs gratuits disponibles

• Simulateur frais de notaire Belgique
• Calculateur rendement locatif gratuit
• Calcul cashflow immobilier
• Simulateur crédit hypothécaire belge
• Calculateur plus-value immobilière belge
• Calculateur précompte immobilier
• Capacité d'emprunt immobilier
• Estimation immobilière gratuite
• Carte prix immobilier Belgique